いちごホテルリート投資法人へ投資しました

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お疲れ様です、ローンウルフです。

前回の記事で、私は先週の金曜日の10月15日にナスダック100のショートポジションを全て解消した旨をお話ししました。

 

実は同じ日にある銘柄を新規購入しました。それが日本で上場している不動産投資信託の1つであるいちごホテルリート投資法人です。

 

買付にはNISA口座を利用しました。買付合計金額は184,200円です。

ホテルリートの購入理由

今回私がいちごホテルリート投資法人を購入した理由についてですが、そもそもの話の前提として、一般NISAの枠が25万円ほど余っていたため、この枠を埋めるために何か銘柄を買おうと検討していました。

NISAの非課税期間が5年間であるため、購入するのであれば長期保有目的の銘柄ではなく平均回帰を狙った銘柄が欲しいと考えていました。

そこでたまたま目についたのが、日経ヴェリタスにおいてホテルREITの価格回復が遅れているという記事です。

ホテルREITであればコロナウィルスの感染状況が再度よっぽど悪くならない限り時間が経てば経つほど業績が回復していき、以前の状態に回帰していくのでまさしく探していた投資先にピッタリではないかと考え、ホテルREITに投資しようと考えました。

購入タイミングについてはNISAの非課税枠を消化するには年内に購入しなければならなかったわけですが、相場状況を見て年内はリスクオフの状況になる可能性は低いのではないかと考え、ナスダックのショートを決済すると同時に購入しました。

新規購入は今は一時的な保有か相場全体が大きく調整した時しかしないというスタンスなのですが、このホテルREITの保有期間についてはNISAの非課税期間に合わせた4年超5年未満の予定とあくまで一時的な保有に留まるため新規購入しました。

ホテルREITの中でもなぜいちごホテルリート投資法人を選んだか

そしてホテルREITの中でもいちごホテルリート投資法人を選んだ理由についてですが、そもそも日本のホテル系のREITは以下の6つがあります。

・インヴィンシブル投資法人
・星野リゾート・リート投資法人
・大江戸温泉リート投資法人 
・森トラスト・ホテルリート投資法人
・ジャパン・ホテル・リート投資法人
・いちごホテルリート投資法人 

まずインヴィンシブル投資法人については国外の物件も投資対象としているため購入候補からは除外しました。

星野リゾート・リート投資法人は最低投資金額が70万円を超えているため除外しました。

大江戸温泉リート投資法人はホテルではなく温泉施設を投資対象としているために除外しました。

森トラスト・ホテルリート投資法人は物件数が5つしかなく、また投資口価格もコロナ前までほとんど戻ってしまっているので除外しました。

残る2つのジャパン・ホテル・リート投資法人といちごホテルリート投資法人のどちらを買うかで迷いました。

ジャパン・ホテル・リート投資法人といちごホテルリート投資法人は同じホテルREITながらも特徴や状況はくっきりと分かれています。

ジャパン・ホテル・リート投資法人はホテルREITの中でも時価総額が最大で、シェラトンやヒルトンといった著名なホテルブランドの物件に投資しています。

一方いちごホテルリート投資法人はビジネスホテルを中心に投資しており、中にはカプセルホテルまであります。

ラグジュアリーなホテルと安価なビジネスホテル、どちらの方が今後の旅行需要の回復の恩恵を大きく受けることが出来るか、私は判断に迷いました。

いちごホテルリート投資法人への投資を決断させたのは財務状況分配金でした。

ジャパン・ホテル・リート投資法人の今期の中間決算は経常利益、純利益ともに赤字であり、営業キャッシュフローも赤字でした。

それに対しいちごホテルリート投資法人の直近の決算では経常利益、純利益はともに黒字、営業キャッシュフローも黒字でした。

もしかしたらジャパン・ホテル・リート投資法人も一気に業績が回復していっていちごホテルリート投資法人よりもキャッシュフローを稼げるようになるのかもしれませんが、見通しの立てることが難しい私としてはすでに稼いでいるいちごホテルリート投資法人に魅力を感じました。

また分配金について、ジャパン・ホテル・リート投資法人は年に1回のみ、そしてその年1回の予定分配金も120円、利回りにするとわずか0.18%にしかなりません。対するいちごホテルリート投資法人の今後1年間の予定分配金に基づく利回りは約1.5%です(いずれも10月14日の終値にて計算)。

もちろん将来的にはジャパン・ホテル・リート投資法人の利回りの方が上がる可能性もありますが、NISAの非課税制度を活用することを考えたら現状の利回りが高い方がひとまず非課税の恩恵が大きいと思い、投資対象としていちごホテルリート投資法人を選択しました。

いちごホテルリート投資法人に期待するリターン

最後に私がいちごホテルリート投資法人に期待しているリターンについてですが、まずキャピタルゲインについてはコロナショックが起こる直前の1年間の投資口価格はおおむね120,000円~140,000円で推移していました。

4年間で業績がコロナショックが起こる前に回復するとし、直近1年間の下限価格である120,000円まで価格が戻ったとすると、キャピタルゲインのリターンは4年間でおよそ30%となります。

また分配金についてもコロナショックが起こる前1年間の分配金の9割まで回復した場合、取得単価から計算した分配金利回りはなんと11%にもなります。

さすがにこれは出来過ぎた数字だとは思いますが(本当にそこまでいったら非課税期間が終わっても保有を続けたほうがいいかもしれませんね)、それでも一桁台後半の分配金利回りであれば十分に期待できると思います。

ちなみにいちごホテルリート投資法人の購入には、auカブコム証券の100万円以下の売買代金手数料0円のコースを使ったので、手数料と税金という取引にかかるコストはゼロです。

こうした取引にかかる余計なコストを可能な限り無くし、じっくりと資産が増えていくのを待ちたいと私ローンウルフは考えています。

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