日本のREITの成績が意外と好調な件

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お疲れ様です、ローンウルフです。

2022年に入ってから、アメリカの株式市場が軟調な展開が続いています。8月にはS&P500は一時4300ポイントまで回復したものの、結局は下落局面に戻って9月25日現在の年初来騰落率はマイナス23%となっています。

ナスダック総合指数に至っては年初来でマイナス31%と暴落といってもいいぐらいの水準にまで値下がりしています。

こうした中で、ほとんど注目を浴びておらず意外と健闘している投資対象があります。それが日本のREIT(JーREIT)です。

底堅さを見せるJ-REIT

JーREITは日本の不動産へ投資する上場投資信託のことですが、東京証券取引所に上場している銘柄の価格の平均を表す東証REIT指数の年初来騰落率は-2.39%と、かなり健闘していることがわかります。

TOPIXの年初来騰落率が-5.62%であることを考えると、日本の株式と比べても相対的に堅調な価格推移であることがわかります。

またアメリカのS&P米国REIT指数は年初来25.74%ものマイナスとなっていることを考えると、日本のREITの堅調さが際立ちます。

未だ金融緩和を続ける日本の中央銀行

一体なぜ日本のREITは今年のような軟調な相場でも堅調な価格推移を維持できているのでしょうか?

その理由の1つ目として、イールドスプレッドが挙げられると私は考えます。

イールドスプレッドとは、10年債の金利とREITの分配金の利回りの差のことを指します。10年債よりもREITの利回りが高ければ高いほどインカムとしてのREITの魅力が高いというわけです。

このイールドスプレッドは、日本では8月末時点で3.4%ものスプレッドがあります(10年債0.2%、分配金利回り3.6%)。

それに対し、アメリカのイールドスプレッドはたったの0.5%しかありません(10年債3.2%、分配金利回り3.7%)。9月以降10年債利回りはさらに上がっているので、現在はほとんどイールドスプレッドがない状態です。

このイールドスプレッドが今年に入ってからの日本とアメリカのREITの成績を大きく分ける一因になっていると思います。

2つ目の理由として、日本の金融政策が挙げられます。

ご存知の通りインフレの進行により先進国各国が利上げを進めていく中で、唯一日本だけは金融緩和を続けています。

そもそも不動産自体が実物資産であるため基本的に株式以上にインフレに強く、インフレ下の中で金融緩和が続いていくという環境は日本のREITにとってはプラスです。

また緩和策の1つのイールドカーブコントロールによって、長期金利が無理やり0.25%以下に抑え付けられています。そのため、先ほど挙げたイールドスプレッドも構造的に縮まりづらくなっているのです。

このイールドカーブコントロールは日銀の総裁が黒田氏であるうちは続けられるでしょうし、黒田氏から新しい総裁になったとしてもすぐに政策が転換されるとは考えにくく、また総裁が交代するタイミングである来年の4月頃にはインフレ率が今よりも落ち着いている可能性が高いと思います。

そう考えると、投資先としてのJーREITの魅力や優位性はしばらく続くのではないかと考えています。

しばらくは日本のREITの保有を継続します

以上の話のほとんどは、今年の5月初めごろにiDeCoでの既存の投資先を先進国REITから日本のREITにスイッチングした際に話しています(新規の積み立ては新興国株式を積み立てています)。

 

そして実際にスイッチングしてからの成績も約5%のプラスと、他の投資先が低迷している中でも健闘しています。

 

ではいつまで日本のREITを保有し続けるのかという話ですが、先ほど挙げたイールドカーブコントロールが終わるまで保有を続ける可能性が高いと思います。

ただアメリカが利下げした場合にヘッジ有の先進国債券や米国のREITも投資対象として投資妙味が増してくると思うので、それらとの比較になってくると思います。

他のアセットクラスと比較した上で、保有の継続を判断していこうと私ローンウルフは考えています。

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